过去20年是中国房地产发展的黄金时期。随着中国经济的快速发展，中国城市常住人口城市化率上升了近26%，城市规模的扩大带动了房地产的增长。因城市规模的扩张，城市功能的调整，老旧城区的拆迁改造，推动了住房建设的产量和销量。历史存量房产普遍存在质量差，房屋生命周期短，功能不健全的问题，经历20年的折旧，已基本到推倒重建的阶段，存在刚性需求。随着人民收入的增加和对生活质量要求的提高，人均住房面积由2000年的城市人均十几平方到现在的50平方。

支撑过去20年发展的因素将在未来十几年变弱，甚至消失。城市化率增长放慢；旧城改造总量减少；人均住房面积基本平衡，不会再大幅增加；住房质量提高、房屋生命周期变长等预示在未来十几年的周期里房地产业增速将逐渐萎缩。

近期，有关部门出台“三条红线”：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3、现金短债比小于1倍。根据TOP30房企2019年年报统计，未踩红线房企仅6家（滨江集团、金地集团、保利地产、龙湖集团、中海地产、华润置地）。面对严苛的市场环境和有关部门坚持“房住不炒”的坚定决心，万科更是打出“活下来”的口号。

地产企业的未来在哪里？如何维持现有的经营规模？如何快速去化，实现资金的高周转？如何保证持续现金流？答案需要在市场中寻找，需要结合社会实际需求去挖掘，需要符合时代的发展变化。顺应潮流，方得始终！

房产的投资属性逐渐弱化，市场也逐渐回归房产的居住属性。如拥有教育、医疗、养老等配套服务则更受消费者的青睐..........

按照国际通行划分标准，当一个国家或地区65岁及以上人口占比超过7%时，意味着进入老龄化；达到14%，为深度老龄化；超过20%，则进入超老龄化社会。目前我国已进入老龄化阶段，2020年我国65岁及以上老年人口比例达11.70%，即将步入深度老龄化，预计2040年我国65岁及以上老年人口比例超过20%，进入超老龄化社会。医疗和养老无疑是目前亟待考虑的社会问题，也是未来市场变化的风向，更为康养产业的发展提供了一个历史契机。

在目前主流的养老模式中，符合康养地产项目开发与运营的模式一般有以下几种：

1、老年公寓。区别于市场中主流的以出租使用权获取收益的单一盈利模式不同，老年公寓的收益模式分为两部分。除了出租使用权获得收益的短平快方式外，老年公寓配套的医疗、护理、餐厅的后续运营可为项目方提供持续的现金流量。适合在城市中心、郊区开发，经营方式简单，经营模式相对成熟。成熟案例：北京东方太阳城、绿地21城孝贤坊、上海亲和源老年公寓、泰康之家、万科随园嘉树、燕达国际健康城等，可为不同区位的项目开发提供参考。

2、康养小镇。健康产业为核心，将健康、养生、养老、休闲、旅游等多元化功能融为一体，形成的生态环境较好的特色小镇。康养小镇可以根据旅游者、居民的消费需求，将健康疗养、医疗美容、生态旅游、文化体验、休闲度假、体育运动、健康产品等业态聚合起来，实现与健康相关的大量消费的聚集。康养小镇的基本特征包括：地理资源较好，有良好的生态环境和气候条件；关联产业多，康养小镇以健康为主，嵌入养老产业、休闲农业产业、度假休闲、健康食品产业、体育产业；规模较大，因康养小镇的产业属性较多，项目占地面积通常较大，投资金额高。成熟案例：浙南健康小镇、灰汤温泉小镇、大泗镇中药养生小镇、绿城乌镇雅园等。

3、养护中心。不同于老年公寓和康养小镇的定位，养护中心更加注重优质的服务，具有占地灵活，投资灵活，经营方式灵活，目标客户明确的特点。一般服务于高龄、失能、失智、三高老人。根据实际场地情况，也可与养老院相结合，提供更长周期的服务。

目前有关部门对民间资本进入康养项目给予了鼓励和支持的态度。

1、土地优惠政策：

在养老地产建设用地规划计划方面，明确养老地产建设用地供应纳入国有建设用地供应计划。对闲置土地依法处置后由政府收回的，规划用途符合要求的，可优先用于养老地产建设用地，一并纳入国有建设用地供应计划。新建养老服务机构项目用地涉及新增建设用地，符合土地利用总体规划和城乡规划的，在土地利用年度计划指标中优先安排。

2、税收优惠政策：“暂免征收企业所得税、及老年服务机构自用的房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。”；“捐赠单位和个人通过规定渠道向养老服务机构捐赠，在个人所得税税前颛臾全额扣除；按年度会计利润12%的限额在企业所得税税前扣除，超过年度利润总额12%的部分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。”等。

3、其他相关政策：20130906《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发（2013）35号）；20130701《养老机构设立许可办法》（中华人民共和国民政部第48号）；20150203《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》（民发（2015）33号）；20160408《民政部卫生计生委关于做好医养结合服务机构许可工作的通知》（民发（2016）52号）；20170123《关于加快推进养老服务业放管服务改革的通知》（民发（2017）25号）.......

目前多家房地产公司已开始做前期的探索和经验积累。如万科和保利：2012年万科开始首个老年地产项目--“万科幸福汇”，杭州万科良渚文化村的老年公寓“随园嘉树”项目；广州清远北部万科城项目养老地产组团的前期规划也在进行中。保利地产成立“善居养老研究中心”，并与北京安平投资有限公司共同合作成立养老产业专业管理公司，上海“西塘安平老年健康生活社区”是保利首个养老公寓项目。除大型地产公司外，像泰康人寿、中国人寿等保险公司也走在康养产业发展的前沿。

历史的车轮滚滚向前，顺应时代潮流，转变发展思路，拥有敢为天下先的胆识和精益求精的工匠精神，才能在瞬息万变的市场中获得生存和发展。

（如有养老相关问题和合作意向，请联系4008-522-808 ；13811375603（微信同号）