投资是涉入养老地产最重要的环节，决定需要资金量多少、投资回报期长短、投资所得收益高低、投资风险、所需要准备的资源及必须符合的规章监管等。

 

不同资金规模的投资商应当依据自身资金量水平、资金运用风险及资产与负债间的匹配选择最为适宜的投资模式，也可以选择复合式投资模式，分散风险。

 

目前养老养生项目的主要投资开发主体

 

1、保险类金融企业

 

当前保险公司在所有致力于养老养生地产开发的企业中最具备优势。保险公司寿险具备雄厚的资金实力，以及寿险产品的品类，再加上目前市场上尝试推行的“以房养老”的倒按揭产品，都为保险公司提供了量身定做的商业模式。

 

同时保险公司可以围绕寿险产业链来设计产品组合，这也是其他类型公司无法竞争的核心优势。一般而言，保险资金中50%以上为寿险资金，寿险资金中又以中长期资金为主。保险资金可运用的中长期资金与养老产业的投资回收周期具有良好的匹配性。

 

2、房地产开发企业

 

近些年，绿城、万科、保利、绿地等知名房地产开发商纷纷进军养老产业。这些上规模的房企巨头，需要面对当前的市场困局，在房地产领域内，重新寻找新的成规模的高增长市场，而养老养生地产，可能是其为数不多的选择之一。

 

不过，上市的房地产开发商的业绩压力和企业先天禀赋，决定了这类企业开发的养老地产存在着很强的房地产属性，养老功能的核心竞争力不足，往往容易出现概念大于实质的情况。开发商的强项在于产品硬件环境的打造，软件环境和养老服务是薄弱环节。因此，现在房地产开发企业与医疗资源的广泛联姻正成为趋势。

 

3、医院等医疗企事业机构

 

医疗资源是养老地产所需要的核心资源。现在有不少公立医院或者民营医院也在跃跃欲试，试水养老产业。医院在健康养生产品和养老服务方面的核心竞争力毋庸置疑，但医院的级别和专科门类会决定其主打的养老项目的市场吸引力。

 

医疗健康机构的产品在设计、环境营造和硬件开发能力上与专业房地产商相比，有不少差距。因此，医疗机构与房地产企业合作联姻是一个不错的选择，可以取长补短，弥补各自的短板，发挥各自的长处，实现合作共赢。目前，有越来越多的医院设立健康产业集团，将医院的资源与社区养老公寓项目资源打通。老年公寓内的定点医护窗口，可以成为往医院输送病人的一个渠道，这也成为医院等医疗健康机构参与打造养老产品的一个动力来源。

 

4、轻资产服务企业

 

养老地产服务体系构建的核心服务产品主要有两项，一个是专业医疗服务，另一个是专业护理服务。部分轻资产的家政服务公司、养老管理公司、酒店业者和旅游景区经营者，恰能提供养老养生项目所需要的专业护理服务，他们于是占据了专业护理服务这一项核心资源和竞争力。

 

康养产业链涉及投资、开发、运营、医疗、保险、保健等多个行业、多种资源的系统整合。目前的康养服务业商业模式的探索很多，但大多都不成体系和规模，难以复制。投入产出不成正比，大部分企业盈利前景不清晰。适配合适的融资模式对康养项目的发展具有重要的意义。分析一下康养项目现有的分析模式，供各位参考：

 

一、全资自筹模式

 

全资自筹模式主要指一些资金实力雄厚的大型公司通过自身现有资金或通过其他途径融资扩大自有资金后进行养老地产投资开发。

 

采用全资模式最大的优点在于最具可控性，可以完全按照预先规划的目标制定投资计划并实施，完全将预期想法付诸实践，不必担心与合资方出现决策与管理上的矛盾；二则是可以获得全部投资收益。全资模式也有缺点，最大问题在于投资量过大，风险难于控制。

 

二、合作投资模式

 

合作模式指投资商与其他机构合作共同开发养老地产项目，如寿险公司、房地产公司、医疗护理机构等。合作方式可以是业务上的合作，如中国人寿与中冶置业的合作协议；也可以是股权方面的合作，如保险公司与地产开发商成立新的养老置业股份公司，或者保险公司入股房地产公司。

 

保险公司比房地产商更具有融资运作能力，可以提供长期资金支持和风险管控、咨询，房地产开发商则可以提供开发经验、养老地产规划与技术管理甚至土地，投资收益由双方按照投资比例分配。医疗护理机构也是优质合作对象。

 

医疗护理机构通过多年经营与发展，对老年客户接触深入，了解其市场期望与需求，市场口碑良好，积累了大量忠诚客户，这些资源形成了有效市场定位，更重要的医疗护理条件是养老核心竞争力之一。

 

合作模式也有缺陷，合作双方存在利益博弈，在合作过程中双方可能为追逐私利而做出有损对方利益实的行为，在决策与管理上也难免沟通不畅。

 

三、REITs模式

 

REITs（Real Estate Investment Trusts）也称房地产投资信托基金，投资者将资金汇集到房地产投资信托基金公司处并得到其发行的收益凭证作为证明，房地产投资信托基金公司利用专业投资技能进行经营，投资方向集中于带来稳定租金收入的房地产项目、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券（MBs），所得收益将按投资比例分配。

 

REITs模式的特点有：收益长期稳定、流动性良好、投资风险低、REITs模式可以享受税收优惠、REITs模式投资简单，运营制度透明。REITs模式本质上是一种资金集合，对于中小公司来说，资本量不大也可以参与投资。

 

在美国，REITs模式的资产构成及收益来源都简单清晰，公司型或契约型REITs也都有严格的运营规章及法规，作为上市流通的证券产品，其在市场准入、运营章程、高管任职资格、利润分配、监督管理、会计审计、公开信息披露等方面都有严格的法律标准，投资信息获得也十分便利，也适宜对养老地产业并不熟悉的机构投资。

 

四、信托投资模式

 

信托投资模式指一家或多家投资机构集合资金以建立信托的方式交给信托公司，并规定投资方向为养老地产。由于信托公司近年来在我国发展日加成熟，规模也不断扩大，信托投资模式操作性较强。

 

首先，投资商将集合资金交给信托公司，签订信托合同。根据信托投资方向可以分为证券投资信托、组合投资信托和房地产投资信托。

 

其次，信托公司根据信托合同约定，将投资资金放贷给指定养老地产项目，或以信托资金直接新建或参股一家养老地产公司，或购买养老地产公司发行的债券（证券投资信托），并取得相关利息、股息、资本利得等回报。

 

最后，在一定期限内，信托公司按照合同约定将投资回报分配给投资者，或解散信托。

 

五、BOT模式

 

指Build-Operate-Transfer（建设-经营-转让）。近年来，BOT及其衍生模式日渐成为流行的投资与建设方式，主要被一些发展中国家用来进行基础设施建设。

 

2012年7月民政部发布关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域实施意见，以采取政府补助、购买服务、协调指导、评估认证等方式，鼓励各类民间资本进入居家养老服务领域。

 

民间资本可以利用政策支持，凭借养老事业的准公共产品性质及巨大的市场需求，采用BOT模式进入养老地产及服务领域。

 

建立社会福利性较强的养老院，一方面在政策支持特许经营下能够获得利润，另一方面提高了中低端养老水平，获得良好的社会收益及溢出效应。

 

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